Thị trường bất động sản và 'ẩn số' từ nhóm nhà đầu tư mới 

Thị trường đang được phân loại

Từ cuối tháng 2 khi Chính phủ liên tục có những chỉ đạo về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thì thị trường cũng được phân loại rõ ràng hơn. Theo một phân tích của Batdongsan.com.vn trong báo cáo quí 1-2023, hiện nay doanh nghiệp bất động sản Việt Nam được chia thành 4 nhóm điển hình gồm rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới.

Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp thông qua số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

‏Thứ nhất là các doanh nghiệp ở nhóm ‏‏rủi ro khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.‏

‏Thứ hai là nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế ‏‏cân bằng‏‏ với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.‏

‏Thứ ba là nhóm chủ đầu tư bất động sản có ‏‏tiềm lực‏‏ có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn. Những doanh nghiệp ở vị thế lớn có tiềm lực thường tập trung vào các sản phẩm tạo dòng tiền bền vững​, tìm kiếm cơ hội với phân khúc hoặc loại hình mới​ và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm ‏‏người chơi mới‏‏. Nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư… đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường​ ​thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp​ hoặc tự thành lập doanh nghiệp để phát triển sản phẩm riêng.

Thực tế, thời gian gần đây, thị trường xuất hiện thông tin nhiều chủ đầu tư đang thương lượng để chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác phát triển, với giá trị có thể lên đến cả tỉ đô la.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, sau nhiều tháng trong tâm lý chờ và đợi thì hiện nhà đầu tư đã có những hành động mới để săn tìm bất động sản giá tốt. M&A và mở rộng hợp tác đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam và các chủ đầu tư nước ngoài. Khối ngoại luôn chuẩn bị nguồn tài chính sẵn sàng để hợp tác khi có cơ hội.

Trong thời gian qua, có thể kể đến Keppel Land hợp tác với Khang Điền phát triển các khu đô thị bền vững tại TPHCM. Tiếp đó, Frasers Property Vietnam hợp tác cùng Gelex Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc Việt Nam. Bên cạnh đó, ESR Group Limited mua cổ phần BW Industrial với quy mô tới 450 triệu đô la Mỹ.

Trong năm 2022, CapitaLand liên tiếp có nhiều hoạt động M&A tại miền Nam thông qua hợp tác đầu tư tại nhiều quỹ đất lớn ở thành phố Thủ Đức và Bình Dương. Đầu năm 2023, đã xuất hiện thông tin đồn đoán doanh nghiệp này mở rộng ra phía Bắc, thực hiện đàm phán mua một dự án thành phần ở Hà Nội và một dự án khác ở Hải Phòng với giá trị thương vụ lên đến 1,5 tỉ đô la Mỹ.

Từ phía doanh nghiệp trong nước, chia sẻ với cổ đông trong ĐHCĐ 2023 mới đây, bà Đinh Thị Nhật Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land cho rằng, thị trường bất động sản đang ở trong trạng thái dễ kích hoạt các thương vụ M&A nhất. Từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp đã tiếp xúc với một số quỹ đầu tư trong khu vực có nhu cầu kết hợp với đơn vị Việt Nam và có hệ thống phân phối lớn để cùng đánh giá lại hiệu quả dự án. Sau đó, các quỹ này hợp tác cùng doanh nghiệp trong nước xây dựng lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng để kinh doanh.

Trong thời gian này, thị trường vẫn xuất hiện nhiều thông tin về các thương vụ mua bán đang trong quá trình đàm phán hợp tác giữa khối ngoại và doanh nghiệp nội. Đây có thể là sự chuyển động hợp lý sau thời gian các chủ đầu tư trong nước tái thẩm định nguồn lực và chiến lược, dẫn đến tái cấu trúc danh mục dự án hướng đến tính khả thi và nhu cầu thực. Đặc biệt, sau báo cáo tài chính quí 1, doanh nghiệp trên thị trường bất động sản đã được phân loại rõ ràng hơn.

“Ẩn số” từ các cuộc đầu tư mang tính thăm dò

Nếu thống kê về tình hình M&A trong bất động sản từ đầu năm đến nay có rất ít thương vụ lớn vẫn chưa xuất hiện dù nhận thị trường đang đạt “điểm rơi” tốt. Tuy vậy một số đơn vị tư vấn ở Việt Nam cũng đã bắt đầu đưa thông tin dự báo về khả năng bùng nổ “deal” sau những cuộc thăm dò đầu tư mới đây.

Trong báo cáo mới đây, Colliers Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trên cả nước trong thời gian vừa qua trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực chất thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn, kỳ vọng hoàn tất trong thời gian tới.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản ghi nhận một vài tín hiệu tích cực trong ba tháng đầu năm 2023 khi tình hình lãi suất dần ổn định. Điều này cải thiện tâm lý thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư trong và ngoài nước có vốn mạnh tận dụng lúc “giao thời” này để đẩy nhanh quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch. Trong quý tới, thị trường kỳ vọng sẽ chứng kiến các thương vụ đầu tư quy mô lớn có thể là từ các nhóm đầu tư mới tìm hiểu thị trường Việt Nam.

Cũng nhắc đến các nhóm đầu tư mới, bà Dung Dương, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, trong 3 tháng đầu năm 2023, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước. Trong đó, 50% số nhà đầu tư là các tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hồng Kông, Singapore thì nay còn có cả Nam Phi, Saudi Arabia.

Các nhà đầu tư đã quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới đang có nhiều bất ổn, dòng vốn FDI chỉ chiếm 10% tổng số vốn mà doanh nghiệp huy động được. Điều này cho thấy nhiều doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn chưa mặn mà và sẵn sàng đón nhận dòng tiền này. Lãi vay của nhà đầu tư nước ngoài đưa ra rất cao, lên đến 18-20%. Các doanh nghiệp Việt Nam rất khó để chấp nhận mức lãi suất này. Đồng thời, nhiều đơn vị cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền.

Tại một hổi thảo về vốn cho bất động sản tuấn trước, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhắc  đến một thông tin rất tích cực là khả năng Quốc hội sẽ thông qua cơ chế đặc thù cho TPHCM với một số điểm nổi bật như đầu tư tài chính, thu hút nhà đầu tư chiến lược, tạo điều kiện cho TPHCM phân cấp thành phố Thủ Đức…

“Tôi nghĩ 90-95% khả năng Quốc hội sẽ thông qua. Nếu cơ chế này đi vào thực tiễn, hàng chục dự án lớn ở TPHCM có thể được tiếp tục triển khai. Dù chính sách chưa đột phá nhưng giải quyết được nhiều vướng mắc, đặc biệt là vấn đề hạ tầng và bất động sản. Để tận dụng được dòng vốn FDI trong giai đoạn đầu tư mới,  Việt Nam cần có tính linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để hợp tác với các “tay chơi” lớn”, ông Vỗ Trí Thành nhấn mạnh.

Trong báo cáo bất động sản quí 1-2023 của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều nhận định, dòng vốn thăm dò cho các thương vụ mua bán các dự án bất đang chuyển động âm thầm. Sân chơi M&A đang tồn tại thực trạng khối ngoại được quyền đặt điều kiện, trong khi các điều kiện này vượt khung quy định của Việt Nam cũng là nguyên nhân khiến các giao dịch chưa chốt được. Hiện nay các nhà đầu tư ngoại vẫn ưu tiên các dự án quy mô nhỏ thông qua các hình thức hợp tác đầu tư. Với những thương vụ lớn có thể quá trình đàm phán sẽ kéo dài đến quí 3, quí 4-2023  hoặc đầu năm sau khi các kế hoạch tái cơ cấu của các doanh nghiệp trong nước được hoàn thiện.