Nóng phương pháp định giá đất

Bổ sung phương pháp thặng dư trong xác định giá đất

Báo cáo về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158) một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng, cần phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo luật chỉnh sửa quy định tại các điều, khoản tại Mục 2 Chương XI về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất để thể chế hóa cụ thể hơn yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Việc bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được thực hiện thông qua các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định của pháp luật về thuế có liên quan.

Ông Thanh cũng thông tin, có một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất. Một số ý kiến cho rằng, dự thảo luật đưa ra quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách nhà nước nhưng chưa quy định rõ như thế nào là “có lợi nhất”. Có ý kiến đề nghị không quy định về các phương pháp định giá đất tại dự thảo luật. Có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư.

Về vấn đề này, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo luật sửa đổi theo hướng bổ sung quy định rõ tại khoản 4 Điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất; bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Tuy nhiên, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng; tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành. Các nội dung này đồng thời đang được sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014, tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Vì vậy, việc quy định tại luật về các phương pháp xác định giá đất theo các nội dung này không phải là việc luật hóa các quy định của văn bản dưới luật đã được thực hiện ổn định trong thực tiễn.

Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề nghị, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu nội dung để quy định tại luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Rà soát các căn cứ định giá đất

ĐB Đinh Thị Phương Lan (đoàn Quảng Ngãi) cho rằng, dự thảo luật đã cụ thể thêm một bước về các quy định về các phương pháp áp dụng định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên bà Lan đề nghị, tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm: mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Bà Lan cũng đề nghị, luật cần tiếp tục các quy định liên quan đến công cụ quản lý nhà nước như: kế hoạch quy hoạch sử dụng đất, phân loại đất; điều tiết hạn mức sử dụng đất, giá đất để tạo điều kiện thuận lợi, đảm bảo các quyền của người dân về đất đai theo quy định của Hiến pháp.

Liên quan đến phương pháp định giá đất, ĐB Phạm Thị Thanh Mai (đoàn Hà Nội) cho rằng, thu thập thông tin giá đất qua điều tra khảo sát là không khả thi. Bởi quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực không phản ánh đúng giá trị thị trường, thường là thấp hơn. Có một số vùng chưa có thông tin giá đất theo cơ sở dữ liệu quốc gia do vùng này không có giao dịch về đất đai nên thu thập thông tin giá đất qua điều tra khảo sát là không khả thi.

Theo bà Mai, việc xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập thặng dư trong thời gian qua được thực hiện cũng bộc lộ những điểm chưa thực sự mong muốn của các cơ quan quản lý, dễ dẫn đến sai phạm. Do vậy trong quá trình soạn thảo đã tiếp thu phương pháp định giá đất bằng sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. “Áp dụng hệ số K để tính giá đất sẽ đẩy mạnh công tác cải cách hành chính rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể đảm bảo công khai minh bạch và nhà đầu tư sẽ chủ động trong việc xác định giá đất, lập phương án kinh doanh đầu tư của doanh nghiệp”-bà Mai cho hay.

Còn ĐB Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, phương pháp tính giá đất là vấn đề rất quan trọng, nhận được sự quan tâm lớn của nhân dân do đó cần xác định, phân định rõ đất dành cho phục vụ quốc phòng an ninh, phục vụ kinh tế xã hội và đất dành cho phát triển thương mại, để có sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân.

Về phương pháp định giá đất, ĐB Nguyễn Thiện Nhân (đoàn TPHCM) đề nghị, quy định trong luật là phương pháp xác định đền bù cho người dân, xác định chi phí đền bù. Giá đất là do doanh nghiệp thoả thuận với người dân nên không quy định trong luật nhưng phải quy định nguyên tắc đền bù.

Giải trình thêm, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, về giá đất có đưa thêm phương pháp tính thặng dư vào luật, trong đó đưa thêm và bổ sung chỉnh lý về nguyên tắc, về điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Vì hiện nay tính giá đất chưa sát thị trường. Đầu vào thông tin của thị trường chưa thật sự tin cậy, chính xác. Hiện nay Chính phủ đang giao các bộ nghiên cứu sàn giao dịch bất động sản gắn với cơ chế này. Khi chúng ta có đầu vào đảm bảo tính chính xác thì chắc chắn giá đất sẽ chính xác. Tuy nhiên trong luật sẽ cố gắng làm thế nào để tính giá đất một cách chính xác nhất.