Bất chấp suy thoái, “đại bàng” vẫn tấp nập về Việt Nam “lót ổ” trong các khu công nghiệp, thị trường BĐS công nghiệp sôi động hơn bao giờ hết
Trong những năm gần đây, dù quỹ đất trong các khu công nghiệp (KCN) ngày càng hạn chế nhưng hoạt động sản xuất tại KCN đang được Chính phủ khuyến khích đầu tư và có nhiều ưu đãi hấp dẫn. Việc nối lại những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển BĐS công nghiệp sẽ khả quan hơn.
Theo Bộ Kế hoạch & Đầu tư, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký tại Việt Nam năm 2021 đạt trên 31,15 tỷ USD, trong đó nguồn vốn FDI dành cho hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ lệ 8,4% tương ứng với số tiền 2,616 tỷ USD.
Trong quý 1/2022, vốn đăng ký FDI vào thị trường Việt Nam đạt 3,2 tỷ USD, giải ngân lên đến 4,42 tỷ USD. Trong đó, lĩnh vực hút vốn lớn nhất là công nghiệp chế biến chế tạo (60%) và bất động sản (30%).
Những tháng gần đây, Việt Nam đã đón nhiều đại bàng FDI đầu tư vào các KCN nhằm mở rộng quy mô cũng như năng lực sản xuất kinh doanh như Coca-Cola (Singapore/US) đầu tư 136 triệu USD vào KCN Phú An Thạnh (Long An); Libra International Investment (Singapore) đầu tư 210 triệu USD vào KCN Thành Thành Công (Tây Ninh), Shinkong Synthetic Fibres (Đài Loan) đầu tư 85 triệu USD vào KCN Phú Mỹ 3 (BRVT), Teijin Frontier Co.Ltd (Nhật Bản) đầu tư 40 triệu USD vào KCN Tiền Hải (Thái Bình)… nhưng nổi bật nhất là Tập đoàn Lego (Đan Mạch) đầu tư vào KCN VSIP 3 (Bình Dương) với số vốn lên đến hơn 1,3 tỷ USD.
Tại Hội thảo trực tuyến "Tìm kiếm cơ hội đầu tư trong các Khu công nghiệp – Xu thế đang lên của thị trường" do VKI (INTECH Group) tổ chức đã diễn ra vào ngày 26/5/2022. Ông Lê Huy Đông – Quản lý văn phòng Hà Nội, Bộ phận Dịch vụ BĐS công nghiệp (Savills Việt Nam) nhận định: "Nhu cầu thuê đất trong KCN và nhà xưởng xây sẵn tăng đột biến".
Trong hai năm trở lại đây, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang trở thành nước thu hút đầu tư bậc nhất khu vực Đông Nam Á.
Năm 2021, tổng diện tích các KCN tại một số tỉnh thành phía Bắc là 20.567 ha, trong đó diện tích đã cho thuê là 13.143 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình ước đạt 87%. Giá thuê đất dài hạn (đến hết thời hạn sử dụng đất) trong các KCN tại miền bắc trung bình khoảng 100 USD/m2. Trong đó giá thuê đất KCN cao nhất là ở Hà Nội lên tới 129 USD/m2 và giá thấp nhất tại Hải Dương chỉ với 79 USD/m2.
Trong khi đó, các KCN tại vùng kinh tế phía Nam (2021) lại có tổng diện tích lên đến 47.057 ha, diện tích đã cho thuê là 29.679 ha, tỷ lệ lấp đầy cũng đạt 87%. Giá thuê đất trung bình lên đến 115 USD/m2, cao nhất tại TP.HCM là 161 USD/m2 và thấp nhất là Tây Ninh chỉ với 85 USD/m2.
Bước sang năm 2022, giá đất KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ và thiết lập đỉnh mới, trung bình là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam ngay sau khi mở cửa.
Nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp đang dần hiện hữu. Còn thị trường nhà xưởng xây sẵn, giá thuê ở mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng trên cả nước, chỉ tăng 0,93% so với quý 4/2021.
Năm 2021, Việt Nam đã lọt top 10 thị trường logistics mới nổi trên toàn cầu, tăng 3 hạng lên vị trí thứ 8 trên tổng số 50 quốc gia. Trong các nước ASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonexia và Malaysia, đứng trước Thái Lan, Philippines và Campuchia.
Giá trị thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam giai đoạn năm 2020 ước đạt 11,8 tỷ USD, được xem là một trong những nền kinh tế số phát triển nhanh nhất Đông Nam Á, với tốc độ tăng trưởng 36% năm 2020.
Tất cả những yếu tố này đang ngày càng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS công nghiệp trên cả nước vì các doanh nghiệp cần phải mở rộng quy mô và năng lực sản xuất, nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Chia sẻ về tầm nhìn BĐS công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, ông Lê Huy Đông cho rằng: "Nhằm nâng cao chuỗi giá trị toàn cầu, các ông lớn trong ngành công nghiệp bắt đầu nâng cấp năng lực sản xuất của mình bằng cách sử dụng công nghệ mới nổi như trí tuệ nhân tạo (AI), in 3D".
Điều đó cho thấy, tương lai của BĐS công nghiệp sẽ là một nền công nghiệp 4.0 và sản xuất thông minh. Ngành sản xuất có thể đạt mức tăng trưởng 16% trong chiến lược 4.0 vào năm 2030, nếu các doanh nghiệp vừa và nhỏ bắt đầu triển khai các công nghệ cấp trung bình và công nghệ mới có thể giúp lĩnh vực này tăng thêm 7-14 tỷ USD.
Vingroup đã bắt đầu sử dụng 1.200 robot của ABB trong một số quy trình hàn của mình, trong khi đó KTG Industrial JSC đã phát triển nhà xưởng xây sẵn sử dụng công nghệ 4.0 tại tỉnh Đồng Nai.
Bên cạnh việc ứng dụng công nghệ, mô hình KCN sinh thái bền vững cũng được xem là xu thế mới nhằm tăng cường công nghệ sạch và mức carbon thấp.
Trong tương lai, các KCN sẽ hướng đến việc tái cấu trúc nhằm phân cụm, có thể giúp hoạt động sản xuất trong KCN tạo nên chuỗi giá trị cao hơn và mang lại lợi ích cho các ngành cụ thể trong lĩnh vực chế biến, chế tạo.
Dù thị trường BĐS công nghiệp đang ngày càng trở nên sôi động, nhưng trong năm 2020 và từ đầu 2021 đến nay. Đã có nhiều chủ sở hữu của những KCN gặp áp lực nợ mong muốn bán hoặc cho thuê lại tài sản để huy động vốn.
Hình thức Bán hoặc cho Thuê lại đang trở thành một lựa chọn thông minh và khả thi hơn, giúp cho các doanh nghiệp chuyển đổi BĐS thành tiền mặt hiệu quả.
