Cụ thể, hai người này bị cáo buộc trốn thuế, lệ phí gần 500 triệu đồng khi chuyển nhượng hơn 10 căn nhà. Qua đây có thể thấy, “giá thực tế một đằng, ghi trong hợp đồng một nẻo” không phải là “mẹo” giao dịch mà là cách làm tiềm ẩn nhiều hệ quả pháp lý nghiêm trọng.
Trong giao dịch BĐS, các bên thường quan tâm trước hết đến giá mua bán, việc công chứng hoặc chứng thực và thủ tục sang tên. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, có ít nhất 5 nhóm vấn đề cần đặc biệt lưu ý, gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, nghĩa vụ kê khai trung thực, tiền chậm nộp và chế tài xử lý đối với hành vi khai sai hoặc trốn thuế.
 |
| Người dân cần kê khai trung thực, thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ thuế, lệ phí khi mua bán nhà, đất. Trong ảnh: Rao bán đất tại phường Bình Thủy, TP Cần Thơ. Ảnh: QUANG ĐỨC |
Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân: Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (đã được sửa đổi, bổ sung) xác định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập chịu thuế, trừ các trường hợp được miễn theo luật. Về căn cứ tính thuế, Điều 14 luật này quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, Điều 23 và Điều 29 của luật quy định thuế suất 2% đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Cách xác định giá chuyển nhượng cụ thể hiện được hướng dẫn tại Điều 12 và Điều 21 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính, được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC. Vì vậy, nghĩa vụ thuế trong giao dịch nhà, đất không phụ thuộc hoàn toàn vào việc các bên tự thỏa thuận ghi giá thấp trên hợp đồng.
Thứ hai, về lệ phí trước bạ: Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15-1-2022 của Chính phủ quy định rất rõ: Nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ theo Điều 3; tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng là người nộp lệ phí trước bạ theo Điều 4; giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được xác định theo Điều 7; mức thu đối với nhà, đất là 0,5% theo Điều 8. Vì vậy, lệ phí trước bạ không mặc nhiên được tính theo mức giá thấp mà các bên cố tình ghi trong hợp đồng, mà phải xác định theo căn cứ do pháp luật quy định.
Thứ ba, về nghĩa vụ kê khai trung thực: Điều 17 Luật Quản lý thuế năm 2019 quy định người nộp thuế phải khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ thuế. Đồng thời, Điều 50 cho phép cơ quan thuế ấn định thuế trong trường hợp người nộp thuế không khai thuế, khai không đầy đủ, khai không trung thực hoặc không chính xác các căn cứ tính thuế. Nói cách khác, nếu hồ sơ chuyển nhượng không phản ánh đúng bản chất giao dịch, cơ quan thuế có quyền kiểm tra, đối chiếu dữ liệu, xác định lại nghĩa vụ tài chính và truy thu phần còn thiếu.
Thứ tư, về tiền chậm nộp: Điều 59 Luật Quản lý thuế năm 2019 quy định người nộp thuế chậm nộp tiền thuế thì phải nộp tiền chậm nộp với mức 0,03% mỗi ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp. Vì vậy, hậu quả pháp lý không chỉ dừng ở phần thuế còn thiếu mà còn kéo theo khoản tiền chậm nộp tăng dần theo thời gian, làm cho tổng nghĩa vụ tài chính thực tế có thể cao hơn nhiều so với số tiền các bên tưởng rằng mình “tiết kiệm” được ban đầu.
Thứ năm, về chế tài xử lý: Pháp luật hiện hành phân biệt khá rõ giữa hành vi khai sai và hành vi trốn thuế. Trường hợp khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp nhưng chưa bị xác định là trốn thuế thì theo Điều 16 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP ngày 19-10-2020 của Chính phủ, người vi phạm có thể bị phạt 20% số tiền thuế khai thiếu, đồng thời phải nộp đủ số tiền thuế còn thiếu và tiền chậm nộp. Nếu có hành vi cố ý gian dối nhằm làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc không nộp thuế thì theo Điều 17 Nghị định này, người vi phạm còn có thể bị phạt 1-3 lần số tiền thuế trốn. Trường hợp đủ yếu tố cấu thành tội phạm, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự.
Từ các góc độ nêu trên có thể thấy, việc ghi giá mua bán BĐS thấp hơn giá thực tế không còn là chuyện “thỏa thuận riêng” giữa các bên. Một khi cơ quan có thẩm quyền xác định có sự gian dối trong kê khai nghĩa vụ tài chính, hệ quả pháp lý có thể bao gồm ấn định thuế, truy thu thuế, tính tiền chậm nộp, xử phạt vi phạm hành chính và trong trường hợp nghiêm trọng còn có thể bị xử lý hình sự.
Không chỉ dừng ở rủi ro với cơ quan thuế, cách làm này còn đẩy cả bên mua lẫn bên bán vào thế bất lợi nếu phát sinh tranh chấp dân sự. Khi hợp đồng công chứng hoặc chứng thực không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế, phần tiền chênh lệch ngoài hợp đồng thường rất khó chứng minh. Khi đó, bên mua có thể gặp khó khăn trong việc đòi lại khoản tiền đã giao vượt quá giá ghi trên giấy tờ; ngược lại, bên bán cũng khó chứng minh phần tiền chưa nhận nếu số tiền thực tế không được thể hiện rõ ràng, hợp pháp bằng chứng cứ đầy đủ. Cần lưu ý rằng không thể khẳng định mọi trường hợp ghi giá thấp đều đương nhiên bị tuyên vô hiệu; tuy nhiên, tùy tính chất vụ việc và chứng cứ cụ thể, giao dịch vẫn có thể bị tòa án xem xét bất lợi dưới góc độ giao dịch giả tạo, giao dịch vi phạm điều cấm của luật hoặc hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu theo Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trong bối cảnh cơ quan chức năng đang tăng cường kiểm soát nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch BĐS, cách an toàn nhất vẫn là kê khai trung thực, thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ thuế, lệ phí, đồng thời ghi nhận rõ ràng các thỏa thuận trong hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Điều đó mang lại là sự an toàn pháp lý, tránh được nguy cơ bị xử phạt và bảo đảm tốt hơn khả năng được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
