Thị trường khách sạn Việt Nam 2025: Hút dòng vốn đầu tư nhờ tăng trưởng khách quốc tế và cải cách pháp lý đột phá

Trong 8 tháng đầu năm 2025, Việt Nam đón 13,9 triệu lượt khách quốc tế, tăng 21,7% so với cùng kỳ năm trước. Động lực chính cho con số ấn tượng này đến từ chính sách nới lỏng thị thực (visa) hiệu quả, bao gồm việc gia hạn thời gian lưu trú miễn visa từ 1 tháng lên 3 tháng và cho phép xuất nhập cảnh không hạn chế đối với du khách nước ngoài (áp dụng từ ngày 15/8/2023).

Về cơ cấu thị trường khách, Trung Quốc tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với hơn 3,5 triệu lượt (tăng 44,3% so với cùng kỳ). Theo sau là Hàn Quốc với 2,9 triệu lượt và Đài Loan (Trung Quốc) với 829.000 lượt. Đáng chú ý, thị trường Ấn Độ ghi nhận mức tăng trưởng hơn 42%; đồng thời, các thị trường châu Âu, đặc biệt là Nga, cũng thể hiện sự hồi phục mạnh mẽ nhất trong giai đoạn này.

Nguồn cung khách sạn tại Việt Nam đang tăng trưởng bền vững với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 7% tính đến năm 2024. Đến tháng 7/2025, thị trường ghi nhận hơn 185.000 phòng từ hơn 1.500 cơ sở lưu trú; trong đó, phân khúc cao cấp đến sang trọng chiếm ưu thế với 57% tổng nguồn cung. TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng là ba thị trường trọng điểm, chiếm tỷ trọng lần lượt là 14%, 13% và 12% nguồn cung toàn quốc. Về triển vọng nguồn cung tương lai đến năm 2028, Hà Nội, Đà Nẵng và Hội An đang dẫn đầu các dự án đang xây dựng hoặc quy hoạch, với 33% dự kiến thuộc phân khúc trung cấp.

Về hiệu quả hoạt động, tính đến tháng 7/2025, các khách sạn duy trì đà tăng trưởng 20% so với cùng kỳ nhờ tỷ lệ lấp đầy liên tục cải thiện. Doanh thu trên phòng hiện hữu (tính bằng nội tệ) tăng trung bình 21%/năm trong giai đoạn 2020 - 2024. Đặc biệt, TP. Hồ Chí Minh đã vượt qua mức hiệu suất của năm 2019 ngay trong năm 2024 và tiếp tục đà tăng tích cực trong năm 2025. Cùng với Hà Nội, hai đầu tàu kinh tế này ghi nhận hiệu suất vượt trội so với mức trung bình cả nước nhờ khả năng thu hút đa dạng đối tượng, từ khách công tác, nghỉ dưỡng đến khách MICE.

Thị trường đầu tư khách sạn đang thu hút sự quan tâm lớn khi các giao dịch gần đây ghi nhận tỷ suất sinh lời từ 6% đến 7,5%, tiệm cận mức kỳ vọng 8% - 9% của nhà đầu tư.

Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao Bộ phận Đầu tư Khách sạn & Nghỉ dưỡng Châu Á của JLL nhận định: “Các giao dịch và thương vụ lớn trong những năm tới sẽ tiếp tục tập trung vào bất động sản khách sạn tại khu vực trung tâm và các dự án nghỉ dưỡng cao cấp, với sự tham gia của cả nhà đầu tư nội địa và quốc tế. Trước diễn biến tích cực của thị trường, JLL đã điều chỉnh dự báo khối lượng đầu tư khách sạn tại Việt Nam năm 2025 từ 100 triệu USD lên 125 triệu USD. Điều này phản ánh niềm tin vào nền tảng tăng trưởng của thị trường cũng như sức hấp dẫn ngày càng tăng đối với các dòng vốn”.

Môi trường đầu tư tại Việt Nam đang trở nên thuận lợi hơn bao giờ hết nhờ đợt cải cách pháp lý toàn diện. Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/8/2024) cho phép điều chỉnh giá đất linh hoạt trong năm thay vì chu kỳ 5 năm, giúp tăng tính minh bạch trong định giá. Bên cạnh đó, từ ngày 1/7/2025, việc cắt giảm yêu cầu giấy phép xây dựng cho các dự án đã có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế được phê duyệt đã tháo gỡ điểm nghẽn thủ tục, giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí, rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư.

Đáng chú ý, Chính phủ đã tiến hành tái cơ cấu hành chính từ ngày 1/7/2025, sáp nhập từ 63 tỉnh thành xuống còn 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh mới, đồng thời hợp nhất các bộ ngành để tinh gọn bộ máy. Việc này mở ra cơ hội lớn để nâng cấp mạng lưới giao thông, chất lượng dịch vụ và cơ sở lưu trú. Ngoài ra, Luật Bảo vệ Dữ liệu Cá nhân (hiệu lực từ ngày 1/1/2026) sẽ đặt ra chuẩn mực quốc tế về bảo mật thông tin, giúp nâng cao uy tín và lợi thế cạnh tranh cho khách sạn Việt Nam.

Về hạ tầng và kết nối, ngành du lịch (dự kiến đóng góp 6,4% GDP năm 2024 và mục tiêu 8,3-8,5% GDP năm 2025) đang được hỗ trợ bởi sự mở rộng mạng lưới bay. Các hãng hàng không lớn như Emirates đã gia tăng kết nối đến Việt Nam. Hãng hàng không mới Sun Phu Quoc Airlines cũng vừa ra mắt với tham vọng kết nối các điểm đến nội địa và quốc tế về trung tâm Phú Quốc.

Nhận định về triển vọng năm 2026, ông Karan Khanijou cho rằng thị trường sẽ tiếp tục tích cực với kỳ vọng nguồn cung đạt chuẩn và số lượng thương vụ gia tăng, miễn là duy trì được sự minh bạch và ổn định pháp lý. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý thách thức lớn nhất hiện nay là việc sàng lọc các tài sản đủ tiêu chuẩn để các tổ chức đầu tư tham gia, trong bối cảnh nguồn cung thực tế đáp ứng được yêu cầu này còn tương đối hạn chế.