Sau nhà ở riêng lẻ, chung cư, thị trường bất động sản sẽ tiếp con sóng nào?

Trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế thông qua việc liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành, với mức giảm 0,5-2,0%/năm. Đồng thời, có nhiều văn bản chỉ đạo, trực tiếp làm việc với các tổ chức tín dụng đề nghị tiết giảm chi phí, giảm lãi suất huy động để giảm mặt bằng lãi suất cho vay.

Đến nay, mặt bằng lãi suất đã giảm đáng kể, lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới bằng VND giảm 2-3% so với cuối năm 2022. Đây cũng là những thông tin tác động tích cực đến thị trường bất động sản đang thiếu vốn trầm trọng.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, tác động của chính sách tiền tệ này chưa hiệu quả rõ đối với thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thời điểm này nhiều người cảm thấy sốt ruột các chính sách được đưa ra nhiều nhưng vì sao cầu thị trường vẫn yếu, người dân chưa giải ngân, tiền gửi tiết kiệm vẫn cao?

“Tôi cho rằng, chính sách có độ trễ nhất định, không thể kỳ vọng tác động ngay lập tức tới thị trường, làm thị trường thay đổi, chúng ta cần có sự kiên nhẫn trong quá trình theo dõi thị trường”, ông Quốc Anh nói.

Ông Quốc Anh đơn cử như trong cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS giai đoạn 2012, sau khi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 6 tháng đầu năm 2012 thì phải mất 1,5 năm sau, tức là đến quý 2/2013 lượng hàng tồn kho trên thị trường đầu tiên giảm 15 % trong vòng 7 năm liên tiếp, như vậy mất 1,5 năm sau thị trường mới có độ thấm của chính sách. Chính sách hỗ trợ cho thị trường trong năm 2023 cũng sẽ phải mất một khoảng thời gian như vậy.

Với những chính sách đã được ban hành, ông Quốc Anh đánh giá, trước hết chúng ta phải ghi nhận, trong giai đoạn hiện tại Chính phủ đã có rất nhiều hành động nhanh, quyết liệt hơn rất nhiều so với giai đoạn khủng hoảng trước. Đây là yếu tố tích cực giúp cho các giai đoạn của chu kỳ hiện tại sẽ diễn ra nhanh hơn. Nhưng có một điều cần phải thừa nhận rằng có một số yếu tố hiện tại vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để, đó là tháo gỡ dòng tiền cho thị trường.

Năm 2013, việc tháo gỡ về dòng tiền ở phần dư nợ xấu được đánh giá rất là quan trọng. Với tổng dư nợ là 17%, con số rất lớn, thời điểm đó chúng ta phải thành lập Công ty Quản lý tài sản của tổ chức tín dụng (VAMC) để thu mua lại các khoản nợ xấu, tái cấu trúc lại để đẩy dòng tiền ra thị trường. Hiện nay, để có thể thúc đẩy sự chuyển dịch dòng tiền tốt hơn trong thị trường, Nhà nước cần phải có chính sách rõ ràng hơn.

Bên cạnh đó, yếu tố ảnh hưởng lớn là chính sách tài khoá. Đầu tư công đang được Chính phủ đẩy mạnh, đi kèm với đầu tư công là việc tạo cơ sở hạ tầng, tạo công ăn việc làm để thu hút vốn FDI nước ngoài. Như vậy, chính sách tiền tệ và chính sách tài khoán cần song hành với nhau.

“Đây là hai yếu tố quan trọng nhất để quá trình hồi phục cùa thị trường diễn ra nhanh, lành mạnh và bền vững”, ông Quốc Anh cho hay.

Liên quan đến cơ cấu các sản phẩm bất động sản, theo ông Nguyễn Quốc Anh, hiện loại hình nhà riêng và chung cư là loại hình sốt nóng, vì đây đó là nhu cầu ở thực.

Trong giai đoạn Covid-19 khó khăn, loại hình nhà ở này khá ổn định. Khi thị trường bắt đầu phục hồi thì chung cư cũng là loại hình “dẫn sóng” cho cả chu kỳ. Nhưng đến giai đoạn tiếp theo khi thị trường bùng nổ thì các loại hình nhà ở thực lại không nóng sốt bằng các loại hình đầu cơ như đất nền hoặc nghỉ dưỡng.

Nhìn vào bức tranh thị trường hiện tại, các doanh nghiệp nên có lộ trình tái cơ cấu sản phẩm để tạo ra dòng tiền. Trở lại giai đoạn 2013, Bộ Xây dựng đã đưa ra nhận xét chung cư là loại hình ít bị ảnh hưởng nhất, đến giai đoạn hiện nay cơ quan quản lý cũng đưa ra khuyến nghị như vậy. Do đó, loại hình đáp ứng được nhu cầu ở thực, có hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ về dòng tiền và đặc biệt có đầy đủ cơ sở hạ tầng thì nó sẽ đáp ứng được nhu cầu người dân.

Ông Quốc Anh cho rằng, bản chất của dòng tiền là sau khi thoát khỏi các sản phẩm đầu cơ thì chắc chắn sẽ tìm kiếm và trú ẩn vào các sản phẩm mang tính chất bền vững, ít biến động và các sản phẩm tạo ra dòng tiền.

Do đó đối với các chủ đầu tư, giai đoạn này nếu nhận thấy loại hình nào thực sự phát triển thì nên tái cơ cấu theo loại hình đó. Còn sau khi thị trường giải quyết được vấn đề cơ bản về vốn, về chính sách tiền tệ, về pháp lý thì chúng ta sẽ bước vào giai đoạn phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, đất nền… là những loại hình đi sau các con sóng về nhà ở.