Giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh không ngừng tăng, đặc biệt là phân khúc cao cấp

Dựa trên các dữ liệu thị trường từ năm 2018 đến năm 2025 cho thấy, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể. Theo đó, tính đến quý I/2025, báo cáo diễn biến thị trường bất động sản nhà ở do Cushman & Wakefield công bố cho biết phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, đạt 4.691 USD (gần 120 triệu đồng) mỗi mét vuông, tăng 28% so với quý trước và tăng 47% so với cùng kỳ 2024. Đây là mức giá bình quân căn hộ cao nhất được ghi nhận từ trước đến nay.

Trong năm 2024, báo cáo từ Savills Việt Nam cũng thấy rằng, giá trung bình căn hộ cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh đạt trên dưới 100 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm trước.

Trước đó, trong giai đoạn 2018 - 2023, giá chung cư ở TP. Hồ Chí Minh đã tăng trung bình 15-20% mỗi năm. Cụ thể, báo cáo về kết quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015 – 2023, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Khiết nói rằng, xu hướng của chung cư TP. Hồ Chí Minh là tăng liên tục, với mức tăng trung bình khoảng 15 - 20% mỗi năm.

Như vậy, dựa trên tốc độ tăng giá trung bình hàng năm được công bố bởi các đơn vị nghiên cứu thị trường và Sở Xây dựng có thể thấy rằng, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2018 - 2025 đã ghi nhận mức tăng trưởng vượt bậc nếu tính theo lãi kép. Lấy ví dụ, với mức giá trung bình khoảng 35 triệu đồng/m² vào năm 2018 và tốc độ tăng đều đặn 15% mỗi năm từ 2018 đến 2023, tăng 33% trong năm 2024 và 47% trong năm 2025 thì đến cuối năm 2025, giá căn hộ có thể đạt khoảng 158,28 triệu đồng/m². Trong vòng 7 năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng gấp khoảng 4,5 lần, tương đương mức tăng cộng dồn lên đến 352%.

Trên thực tế, từ cuối năm 2023 đến nay, dù thị trường bất động sản chững lại song giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là phân khúc cao cấp liên tục tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Bất chấp nhiều dự báo thận trọng, mặt bằng giá chung cư quý sau luôn thiết lập mức cao mới so với quý trước.

Tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà

Theo các chuyên gia, tình trạng khan hiếm nguồn cung, nhất là ở phân khúc trung cấp và bình dân là nguyên nhân chính khiến đà tăng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa có điểm dừng. Tốc độ tăng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh hiện đã vượt xa khả năng tăng thu nhập của người dân, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa nhu cầu và khả năng sở hữu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật "cung - cầu" với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15- 20% trong giai đoạn 2015-2023. Và theo Bộ Xây dựng nhận định, với "bảng giá đất điều chỉnh" năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, thời gian qua, các sản phẩm sơ cấp được mở bán chủ yếu thuộc 2 trường hợp: mở bán lần đầu (một phần bảng hàng) và giai đoạn tiếp theo. Việc các giai đoạn sau tiếp tục ra hàng thời gian tới cùng sự ấm lên của thị trường thì câu chuyện giá nhà điều chỉnh giảm là khó xảy ra. Đó là chưa kể tới việc nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm trong thời gian dài nữa.

Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Do đó, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao.

Theo chương trình phát triển nhà ở TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2021–2030, trong 5 năm từ 2026 - 2030, khi dân số tăng lên 11,29 triệu người, TP. Hồ Chí Minh dự kiến xây dựng thêm khoảng 57,5 triệu m² sàn nhà ở để đáp ứng nhu cầu của người dân và nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố đạt 26,5 m²/người. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt 800 căn. Dự kiến, cả năm 2025, TP. Hồ Chí Minh sẽ có hơn 8.600 căn hộ mở bán mới, chủ yếu tập trung tại vùng ven thành phố (báo cáo quý 1/2025 của Savills). Con số này chỉ đáp ứng được chưa đến 2% so với nhu cầu trong 5 năm tiếp theo. Điều này cho thấy nhu cầu thực đối với căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn còn rất lớn.