Bất động sản công nghiệp phía Nam trước yêu cầu đón dòng vốn FDI mới

Sáng 25/9, tại TP. Hồ Chí Minh, tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao và kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới" diễn ra với nhiều ý kiến từ chuyên gia, nhà khoa học và doanh nghiệp, tập trung vào những thay đổi của thị trường bất động sản công nghiệp và yêu cầu chuẩn bị cho một chu kỳ đầu tư mới.

Điểm chung được nhiều ý kiến đặt ra là cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư đang chuyển sang một giai đoạn mới. Với những dự án bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trung tâm dữ liệu hay sản xuất tiên tiến, nhà đầu tư không chỉ tìm một khu đất có giá phù hợp, mà cần một không gian sản xuất có thể vận hành hiệu quả với điện, hạ tầng số, logistics, nhân lực và các dịch vụ hỗ trợ đi kèm.

Từ đó, bài toán của bất động sản công nghiệp phía Nam cũng không còn dừng ở việc phát triển thêm diện tích cho thuê, mà là tạo dựng một hệ sinh thái đủ sức giữ dòng vốn, tăng liên kết với doanh nghiệp trong nước và hình thành giá trị lâu dài.

Đón sóng bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trung tâm dữ liệu

Phát biểu khai mạc toạ đàm, nhà báo Nguyễn Văn Minh, Tổng biên tập Báo Công Thương nhấn mạnh, phía Nam là nơi khai sinh khu công nghiệp (KCN) Việt Nam, với Khu kỹ nghệ Biên Hòa từ năm 1963; Khu chế xuất Tân Thuận - khu chế xuất đầu tiên của cả nước, từ năm 1991. Mỗi làn sóng đầu tư, từ dệt may, da giày tới điện tử, đều để lại những khu công nghiệp kín nhà xưởng, song phần giá trị ở lại trong nước chưa tương xứng với kỳ vọng.

“Làn sóng lần này là bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trung tâm dữ liệu. Nhà đầu tư không chỉ hỏi giá thuê đất; họ hỏi nguồn điện có đủ, có xanh không, kỹ sư ở đâu, thủ tục mất bao nhiêu ngày" nhà báo Nguyễn Văn Minh nhấn mạnh.

Nghị quyết số 10-NQ/TW của Bộ Chính trị yêu cầu chuyển từ thu hút đầu tư theo địa giới hành chính sang thu hút theo cụm ngành, chuỗi giá trị và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, phấn đấu có khoảng 10.000 doanh nghiệp trong nước tham gia chuỗi cung ứng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trong đó khoảng 500 tới 1.000 nhà cung ứng cấp I. Vì vậy, thước đo thành công của khu công nghiệp không chỉ là bao nhiêu héc-ta đã cho thuê, mà là bao nhiêu kỹ sư Việt Nam làm việc trong đó, bao nhiêu nhà cung ứng Việt Nam bán hàng vào đó, bao nhiêu phần trăm điện ở đó là điện xanh.

“Câu hỏi của tọa đàm là làm sao để dòng vốn công nghệ cao đến rồi ở lại, bén rễ, để lại giá trị lâu dài cho đất nước” - nhà báo Nguyễn Văn Minh đặt vấn đề, gợi mở.

Cùng cách nhìn đó, ông Lê Văn Thinh, Phó Trưởng ban Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh, cho biết trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng vốn thu hút đầu tư trong và ngoài nước tại các khu chế xuất, KCN trên địa bàn đạt 5,57 tỷ USD, bằng 131% chỉ tiêu kế hoạch năm và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng vốn FDI đạt 4,27 tỷ USD, tăng 62% so với cùng kỳ.

Điều đáng chú ý là số dự án FDI cấp mới giảm nhưng quy mô vốn lại tăng mạnh. Theo ông Thinh, dòng vốn đang có xu hướng tập trung hơn vào các dự án quy mô lớn, có năng lực tài chính và hàm lượng công nghệ cao.

Ở góc độ thị trường, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA), cho biết nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp phía Nam trong nửa đầu năm 2026 vẫn tích cực, nhưng chất lượng nhu cầu và yêu cầu đối với nguồn cung đã thay đổi rõ rệt. Theo số liệu ông dẫn từ Cushman & Wakefield, đến quý II/2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp khu vực khoảng 36.063 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 76,3%; trong đó TP. Hồ Chí Minh đạt 86,1%, Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%.

Cơ cấu khách thuê cũng đang dịch chuyển theo hướng công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics và những ngành có giá trị gia tăng cao hơn. Các nhà đầu tư quan tâm ngày càng nhiều đến chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, nguồn năng lượng, môi trường và tiêu chuẩn ESG.

Bởi vậy, theo ông Bảo, mô hình KCN cũng phải thay đổi từ đa ngành sang chuyên ngành, sinh thái và thông minh. Chủ đầu tư không thể chỉ phát triển và cho thuê quỹ đất mà cần cung cấp cả hệ sinh thái sản xuất, từ hạ tầng, logistics, năng lượng, công nghệ đến môi trường và dịch vụ hỗ trợ.

Đây cũng là sự chuyển dịch trong cách nhìn về bất động sản công nghiệp: không chỉ cung cấp mặt bằng, mà cung cấp năng lực để doanh nghiệp có thể vận hành hiệu quả ngay tại KCN.

Từ nhiều địa phương đến một chuỗi giá trị

Khi yêu cầu của nhà đầu tư thay đổi, lợi thế của một KCN riêng lẻ cũng không còn đủ để tạo ra sức cạnh tranh dài hạn. Một vấn đề được đặt ra tại tọa đàm là làm thế nào để TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh phát huy những lợi thế khác nhau trong cùng một chuỗi giá trị, thay vì cạnh tranh thu hút cùng một loại dự án.

Theo ông Lê Văn Thinh, các địa phương cần tăng cường chia sẻ thông tin về quy hoạch, quỹ đất, hạ tầng và định hướng thu hút đầu tư để xác định ngành, công đoạn phù hợp với lợi thế từng nơi. Cùng với đó là nghiên cứu phát triển vùng nguyên liệu chuyên canh, gắn với công nghiệp chế biến sâu, để hình thành chuỗi từ nghiên cứu - phát triển, nguyên liệu, sản xuất, công nghiệp hỗ trợ đến logistics và dịch vụ.

Hạ tầng cũng cần được nhìn trong một không gian thống nhất. Việc kết nối các KCN với đường vành đai, cao tốc, cảng biển, sân bay, trung tâm logistics và mạng lưới đường sắt liên vùng sẽ giúp nhà đầu tư lựa chọn địa điểm phù hợp cho từng công đoạn sản xuất nhưng vẫn vận hành trong cùng một chuỗi sản xuất - logistics.

Ở góc độ xúc tiến đầu tư, ông Bảo cho rằng cần chuyển từ xúc tiến riêng lẻ sang xúc tiến theo chuỗi giá trị. Ba địa phương có thể cùng xây dựng danh mục ngành, dự án và nhà đầu tư mục tiêu, cùng tiếp cận các tập đoàn lớn và doanh nghiệp đầu chuỗi. TP. Hồ Chí Minh có thể phát huy thế mạnh về dịch vụ, tài chính, công nghệ, đổi mới sáng tạo và nhân lực chất lượng cao; Đồng Nai có lợi thế về sản xuất công nghiệp, công nghiệp hỗ trợ và logistics; Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất cho các ngành sản xuất phù hợp.

Điều quan trọng, theo ông Bảo, là phân vai không đồng nghĩa với chia cứng ngành nghề. Một dự án hoàn toàn có thể tận dụng thế mạnh của nhiều địa phương trong cùng chuỗi giá trị. Muốn làm được điều đó, thông tin về quỹ đất, hạ tầng, ngành nghề, thủ tục, nguồn nhân lực và hệ sinh thái cung ứng phải được kết nối thuận tiện hơn.

Hạ tầng, nhân lực phải đi trước dòng vốn

Nếu quỹ đất là điều kiện đầu tiên để hình thành KCN, thì với các dự án công nghệ cao, điện và nhân lực lại là những điều kiện quyết định khả năng vận hành.

Từ thực tế của một doanh nghiệp sản xuất bảng mạch in (PCB), ông Lữ Chính Minh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam, cho biết nhà đầu tư quan tâm trước hết đến kết nối cảng biển, sân bay, chi phí đất và quỹ đất mở rộng. Với ngành công nghệ cao, yêu cầu còn mở rộng sang nhân lực, hạ tầng dùng chung ổn định và khả năng dự liệu thủ tục hành chính.

TVC hiện có hai giai đoạn dự án tại Châu Đức với tổng vốn khoảng 450 triệu USD, công suất khoảng 792.000 m²/năm và quy mô dự kiến khoảng 3.600 lao động. Doanh nghiệp xác định lộ trình phát triển nhân lực và chuỗi cung ứng theo từng bước, từ đào tạo, hợp tác với nhà cung cấp đến mở rộng dần các hạng mục nội địa hóa.

Đáng chú ý, doanh nghiệp lựa chọn cách đi từ những hạng mục vừa sức với nhà cung cấp trong nước như bao bì, vật tư tiêu hao, bảo trì, sửa chữa và dịch vụ kỹ thuật; sau khi kiểm chứng và nâng năng lực mới mở rộng phạm vi mua hàng.

Với ngành điện, ông Bùi Quốc Hoan, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Điện lực miền Nam (EVNSPC), cho biết khách hàng công nghiệp - xây dựng chiếm khoảng 60-65% sản lượng điện thương phẩm của EVNSPC, với tốc độ tăng trưởng phụ tải 7-10% mỗi năm. Các dự án FDI công nghệ cao thường có phụ tải tăng nhanh và yêu cầu cao về chất lượng điện năng, vì vậy vị trí KCN cần được tính toán dựa trên năng lực của lưới điện.

EVNSPC đã thống nhất đầu tư cấp điện cho 7 khách hàng công nghiệp lớn, tổng công suất đăng ký 460,4 MW, dự kiến đóng điện trong năm 2027. Tuy nhiên, ngành điện vẫn gặp những vướng mắc về giải phóng mặt bằng, thủ tục thỏa thuận hướng tuyến và sự đồng bộ giữa tiến độ lưới điện với tiến độ thu hút nhà đầu tư thứ cấp.

Với điện xanh, trên địa bàn EVNSPC hiện có 933 đơn vị lắp điện mặt trời mái nhà tại các KCN với tổng công suất 845 MWp, cùng 9 hợp đồng DPPA đã ký. EVNSPC cho biết tiếp tục theo phương châm “Hạ tầng điện đi trước một bước”, đầu tư trạm 110kV trong hoặc liền kề KCN trước khi nhà máy thứ cấp vận hành, đồng thời làm việc với chủ đầu tư ngay từ giai đoạn phê duyệt quy hoạch.

Cùng với điện, một mắt xích khác được nhắc đến là nhân lực. TS. Nguyễn Trung Nhân, Trưởng phòng Đào tạo Trường Đại học Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh (IUH), cho rằng nguồn nhân lực kỹ thuật, công nghệ cao đang thiếu so với nhu cầu của doanh nghiệp. Các ngành bán dẫn, điện tử, tự động hóa cần đội ngũ kỹ sư, kỹ thuật viên được đào tạo chuyên sâu để có thể tham gia sâu hơn vào quá trình sản xuất.

Theo ông Nhân, đào tạo nhân lực cần gắn ngay với định hướng phát triển các ngành công nghệ chiến lược và nhu cầu thực tế của doanh nghiệp. Nhà trường và doanh nghiệp cần hợp tác sâu hơn từ xác định nhu cầu nhân lực, góp ý chương trình đào tạo, hỗ trợ thiết bị đến đặt hàng đào tạo, nghiên cứu và chuyển giao công nghệ.

Khi đặt các ý kiến này cạnh nhau, bức tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam trở nên rõ hơn: đất công nghiệp chỉ là điểm bắt đầu. Một hệ sinh thái sản xuất mới cần được hình thành từ quỹ đất, hạ tầng giao thông, điện, logistics, dữ liệu, nhân lực đến mạng lưới doanh nghiệp cung ứng.

Đó cũng là điều kiện để dòng vốn FDI công nghệ cao không chỉ đến rồi đặt nhà máy, mà có thể tạo ra những liên kết sâu hơn với doanh nghiệp trong nước.

Tại tọa đàm, thông điệp được đặt ra từ nhiều góc độ khá thống nhất: sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp trong giai đoạn mới sẽ không chỉ được đo bằng diện tích đất cho thuê hay số dự án thu hút được, mà bằng khả năng tạo ra một môi trường sản xuất đủ tốt để nhà đầu tư vận hành, mở rộng và kéo theo những mắt xích mới của chuỗi giá trị.

Khi hạ tầng có thể đi trước, nhân lực được chuẩn bị từ sớm, doanh nghiệp trong nước từng bước nâng năng lực và các địa phương phối hợp thay vì cạnh tranh đơn lẻ, bất động sản công nghiệp sẽ có cơ sở chuyển từ vai trò cung cấp mặt bằng sang trở thành một phần của hệ sinh thái sản xuất mới của phía Nam.

Báo Công Thương trân trọng cảm ơn các đơn vị đồng hành cùng chương trình: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Công nghiệp Nam Kim; Công ty TNHH Welkin Việt Nam; Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Xây dựng Minh Tân Tiến.