Bỏ khung giá đất: Bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai

Đây cũng là một trong những nội dung quan trọng được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến sẽ được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10 tới đây.

Khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Theo đó, các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Điều này dẫn đến khó khăn cho địa phương khi ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường.

Các địa phương sẽ được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất và hoàn toàn quyết định được việc bảng giá đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của của địa phương mình.

Lâu nay, thị trường đất đai của Việt Nam tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy, đang diễn ra sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này.

Chênh lệch giá bất động sản theo khung và thị trường

Ghi nhận tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho thấy, đang có sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá do Nhà nước ban hành.

"Tôi đánh giá đất ở đây là đất kim cương mà đã là kim cương thì bạn biết đấy, không biết là bao nhiêu. Hiện có người rao giá 1 tỷ, trên 1 tỷ, có người rao trên 2,5 tỷ", bà Phạm Thị Xuân Dinh, phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, cho biết.

"Trước COVID-19 khoảng gần 2 tỷ/m2, còn tại thời điểm COVID-19 thì 1,4 - 1,5 tỷ/m2", bà Đinh Thị Bích, phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, cho hay.

Đó là mức giá được một số người dân cung cấp. Còn theo khảo sát trên một số trang web mua bán bất động sản, một số vị trí được rao bán với giá lên đến cả tỷ đồng. Trong khi đó, theo bảng giá đất mới nhất của Hà Nội, mức giá đất tại một số vị trí ở quận Hoàn Kiếm lên đến gần 188 triệu đồng/m2 với hệ số K cao nhất ở mức 2,15 thì mức giá tại đây là trên 400 triệu đồng/m2.

Thực tế bảng giá đất của hầu hết các địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng khoảng 30 - 60%.

Giá mua bán không theo khung nhưng việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế đất hàng năm của nhiều gia đình tôi vẫn theo khung của Nhà nước. Vậy với việc bỏ khung có làm nghĩa vụ thuế đất hàng năm tăng lên không?

Đây là băn khoăn của rất nhiều người dân và nhất là các doanh nghiệp phải thuê nhiều đất phục vụ sản xuất kinh doanh. Trước nay, khi nộp tiền thuế đất hàng năm, nhiều người không cảm thấy quá áp lực bởi khung giá đất được xác định ở mức thấp và bảng giá đất cũng thấp tương ứng. Khung giá đất có nghĩa vụ lớn nhất là giảm nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp qua đó làm tăng khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Với việc bỏ khung giá đất lần này, cơ quan soạn thảo cũng đã đưa ra giải pháp để không ảnh hưởng nhiều đến các nghĩa vụ tài chính này của người dân và doanh nghiệp.

Tiền thuế đất khi bỏ khung giá đất

"Việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng nhiều tới thị trường mà chỉ ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Chính vì vậy, trong dự thảo Luật Đất đai, chúng tôi đã có quy định để đảm bảo điều đó được thực hiện, đó là giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ được ổn định trong vòng 5 năm và tăng không quá 20% so với kỳ trước", PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, cho biết.

Như vậy, các doanh nghiệp có thể yên tâm về các khoản thuế đất hàng năm. Tuy nhiên, việc bỏ khung có làm giá đền bù giải phóng mặt bằng tăng lên không, vì nếu khoản tiền đền bù tăng lên có thể đẩy giá đất tăng cao?

Đền bù giải phóng mặt bằng khi bỏ khung giá đất

"Đối với tiền bồi thường giải phóng mặt bằng đã được xác định theo giá đất thị trường, giá đất cụ thể nên sẽ không có sự biến động lớn về việc doanh nghiệp sẽ phải trả nhiều tiền hơn với tiền bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy theo tôi đánh giá, việc bỏ khung giá đất cũng không ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường", PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, cho hay.

Ngoài việc trong hơn 10 năm qua, đa số các doanh nghiệp làm dự án đều phải bồi thường cho người dân theo phương thức tự thỏa thuận theo giá thị trường. Do đó, việc bỏ khung giá đất không thể đột biến làm tăng giá nhà.

Khi khung giá đất sát thị trường sẽ khiến thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn…, làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai, qua đó giá thậm chí còn giảm. Ngoài ra, các cơ sở khác được các chuyên gia và các thành viên thị trường chỉ ra để thấy là bỏ khung không tác động đến giá thị trường.

Lo ngại bỏ khung giá đất sẽ làm tăng giá nhà?

"Trong ngắn hạn, người ta sẽ phản ứng với câu chuyện bỏ khung giá đất rồi thì như vậy khả năng nhận tiền bồi thường nó có thể cao lên, lúc đó nó có thể đẩy giá lên một chút. Việc nắm giữ bất động sản không còn lợi nữa, lúc đó họ sẽ bán ra, từ đó thêm nguồn cung từ những người không có nhu cầu thực. Tôi cho rằng lúc đó giá sẽ không quá tăng", TS. Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế Luật và Quản lý Nhà nước UEH, đánh giá.

"Thị trường không chấp nhận giá bị đẩy quá với mức chúng tôi chấp nhận mua nên việc đó chúng ta không lo. Vì chúng ta đã thả cho thị trường tự quyết định thì ông sẽ tự tính toán và như vậy người ta sẽ tính sát với thực tế hơn", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, tuy nhiên cần có những quy định, bước đi rõ ràng cụ thể từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.

Nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ khung giá đất

"Nếu quy định về một giá, thì những người đầu tư và những người đi mua, khi chuyển nhượng, chúng ta sẽ không gặp khó khăn ở cơ quan thuế, quá trình chuyển nhượng được minh bạch hơn. Vừa rồi, Bộ Tài chính đã tiến hành siết việc chuyển nhượng này nên giá đã sát giá thị trường", ông Ngô Hồng Tuấn, nhà đầu tư, chia sẻ.

"Mỗi tỉnh quyết định một kiểu, các nhà đầu tư, chủ đầu tư có thể tạo ra những mức giá không hợp lý. Do đó, nếu tạo ra được giá đất theo đúng giá thị trường thì nguồn lực được tập hợp về ngân sách nhà nước rất lớn", ông Phạm Xuân Hòe, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng Nhà nước, nhận định.

"Nhiều người cho rằng phải bỏ khung giá đất và tính theo giá thị trường thì mới là thị trường. Nhưng câu hỏi ngược lại là như thế nào là giá thị trường? Cái thứ hai nữa là, nếu tính giá thị trường, thì phải với điều kiện là kiểm soát tốt thị trường, để thị trường phản ánh đúng. Ví dụ như câu chuyện Thủ Thiêm vừa rồi. Giá trúng giá đó có phải là giá thị trường hay không? Hay giá thị trường đã bị biến tướng thông qua các thủ thuật?", ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Everland, nói.

Liệu có lặp lại tình trạng 2 giá đất?

"Trong thu hồi đất có nhiều loại công trình khác nhau, có những loại công trình công cộng, có công trình thương mại, nhà để bán thì giá đất là thống nhất. Còn có những loại chúng ta đưa vào công trình công ích, công trình xã hội nếu giá đất là 1 giá thì e rằng sẽ khó cho chính Nhà nước, vậy chúng ta có cần phân biệt không? Lại xảy ra 2 giá, đất này đất kia phức tạp", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cho hay.

Chính sách mới bỏ khung giá đất dù mới chỉ đang được các cơ quan chức năng soạn thảo, nhưng thực tế trên thị trường, điều này đã có tác động không nhỏ tới tâm lý của các nhà đầu tư. Do vậy, thị trường rất chờ đợi cơ quan chức năng lắng nghe tìm hiểu kỹ để khi triển khai thực tế có thể đạt được đúng mục tiêu hoàn thiện cơ chế giá đất để đảm bảo quyền lợi của người dân và đẩy nhanh tiến độ các dự án có thu hồi đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên quan đến nội dung bỏ khung giá đất đang lấy ý kiến của người dân đến 25/9/2022.