Bất động sản nửa đầu năm: Chính sách đẩy lên thị trường kéo lại

Nỗ lực giúp thị trường “hạ cánh mềm”

Đi qua 6 tháng đầu năm 2023, điểm nhấn nổi bật của thị trường bất động sản có lẽ là sự vào cuộc của Chính phủ trong việc chống sự gãy đổ của thị trường và hỗ trợ phục hồi. Ngay những ngày đầu năm, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì hội nghị trực tuyến toàn quốc nhằm tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Động thái đầu tiên để ổn định tâm lý thị trường của cơ quan điều hành là Nghị quyết 33 được ban hành. Quan điểm của nghị quyết là chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc phát triển an toàn, minh bạch và bền vững; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế – dân sự; bảo vệ cán bộ, những người làm đúng…

Sau khi trấn an thị trường, vấn đề “nóng” nhất là trái phiếu cũng được Chính phủ “hạ nhiệt” bằng Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu. Cũng trong thời điểm đó, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước ban hành thêm Thông tư số 02 và Thông tư số 03 liên quan tới các hoạt động của ngân hàng thương mại và trái phiếu doanh nghiệp nhằm giúp các doanh nghiệp có cơ hội cơ cấu các khoản nợ đến hạn.

Các nghị định, thông tư ban hành nửa đầu năm được xem như là phòng tuyến đầu tiên để chống sự gãy đổ dây chuyền, cũng có thể hiểu là giúp thị trường “hạ cánh mềm” khi đối diện với rủi ro trái phiếu lẫn dòng tiền. Tiếp đó những chính sách cũng đi vào chi tiết hơn với những giải pháp tháo gỡ khó khăn và tạo động lực cho một số loại hình, phân khúc bất động sản có thể tạo thanh khoản cho thị trường.

Riêng phân khúc nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 388 phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Cùng với đó là giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì gói tín dụng 120.000 tỉ đồng của bốn ngân hàng thương mại dành cho chủ đầu tư và cá nhân vay mua nhà tại dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 – 2 điểm phần trăm…

Với những vướng mắc của một số loại hình bất động sản đặc thù như condotel, officetel…, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10, trong đó công nhận quyền sở hữu với người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này tạo nên kỳ vọng “rã đông” khối tài sản khổng lồ mắc kẹt tại hàng chục ngàn căn hộ condotel và giúp nhà đầu tư ổn định tâm lý trở lại thị trường.

Về vướng mắc pháp lý, tổ công tác của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cũng đã có những những bước đầu tiên thúc đẩy các địa phương giải quyết vấn đề. Về dòng vốn, Ngân hàng Nhà nước đã có tới 4 lần hạ lãi suất điều hành để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Xét một cách tổng thể, thị trường bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm tháo gỡ khó khăn từ các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian qua để giải quyết những vấn đề phức tạp của thị trường.

Thị trường phản ứng yếu

Liên hệ động lực từ các chính sách hỗ trợ từ đầu năm hướng đến các phân khúc bất động sản, có thể thấy sự chuyển động từ thị trường là chưa tương ứng. Hoạt động đầu tư bất động sản vẫn đang diễn biến trái chiều khi các nhà đầu tư tổ chức tìm cơ hội vẽ lại chiếc bánh thị phần, còn nhà đầu tư cá nhân giao dịch trầm lắng, thanh khoản chưa khả quan và tâm lý người mua còn khá dè dặt.

Báo cáo mới đây, Savills Việt Nam đã chỉ ra tình hình hoạt động của 6 phân khúc chính bao gồm căn hộ, biệt thự/nhà liền kề, căn hộ dịch vụ, khách sạn, văn phòng và bán lẻ. Nhìn chung các phân khúc đều hoạt động khá trầm lắng do những khó khăn đến từ kinh tế vĩ mô. Mặt khác, ở cấp độ đầu tư cá nhân, giao dịch vẫn trầm lắng, giá biến động, thanh khoản chưa khả quan và tâm lý người mua còn khá dè dặt.

Dữ liệu của Savills cho thấy ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm 86% theo năm, xuống 1.980 căn; trong đó nguồn cung quí 2 chỉ chiếm 19%. Không có nguồn cung mới ở các phân khúc nhà ở; nguồn cung sơ cấp chỉ 6.700 căn, giảm 59% theo năm. Trong khi đó, ở phân khúc dự án biệt thự/nhà liền kề, không có dự án mới nào được ghi nhận trong nửa đầu năm 2023 do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn.

Tỷ lệ hấp thụ chung trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm, ở mức 15%, giảm 57 điểm phần trăm theo năm. Lượng giao dịch nửa đầu năm 2023 chỉ đạt 158 căn, giảm 74% theo năm. Bộ phận Nghiên cứu của Savills đánh giá hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ thách thức tính thanh khoản khi giá sơ cấp tăng 48% theo năm.

Trong nửa đầu năm, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nhận được động lực trực tiếp  từ chính sách mà cụ thể là Nghị định 10 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong đó, bộ yêu cầu các địa phương cần đẩy mạnh việc cấp sổ đỏ cho condotel, biệt thự du lịch, officetel, thương mại dịch vụ…

Tuy nhiên, vẫn chưa có căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ từ khi Nghị định 10 và Công văn 3382 ban hành. Các thông tin mới chỉ tích cực về mặt chính sách, còn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khá ảm đạm.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, phân khúc condotel đã có giao dịch trở lại sau khi xuống thấp kỷ lục trong quí 1-2023. Cụ thể, trong quí 2, khoảng 378 căn condotel được mở bán từ 3 dự án, tăng mạnh 90% so với quí trước đó, nhưng vẫn giảm khoảng 31% so với cùng kỳ năm 2022.

Đáng chú ý, thanh khoản đã tăng hơn 20 lần so với quí 1-2023 (32% so với 3%) nhưng vẫn thấp hơn 78% so với cùng kỳ năm 2022, khi đạt 122 căn. Trong đó, phần lớn lượng giao dịch trong quí tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và vận hành bởi đơn vị quốc tế 4-5 sao.

Tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam 6 tháng đầu năm 2023 hướng về nhà ở xã hội. Bởi những chính sách liên quan đến loại hình này được ban hành hướng tới mục tiêu tạo thanh khoản và động lực thúc đẩy thị trường phục hồi. Tuy vậy, những chuyển biến của loại hình này đang được kỳ vọng sẽ biểu hiện rõ ràng hơn vào cuối năm nếu thị trường đạt trạng thái lý tưởng để chính sách “thẩm thấu” nhanh hơn.

Theo Bộ Xây dựng, qua nắm bắt nhanh tình hình triển khai, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng, theo đó hiện có khoảng 105 dự án đã được cấp phép, đang triển khai đầu tư xây dựng (thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỉ đồng).

Trong bức tranh chung tối màu, bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng hiếm hoi. Bởi Việt Nam tiếp tục được định vị là một trong những địa điểm tiềm năng để mở rộng sản xuất và đang nổi lên như một bến đỗ cho sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và logistics ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Loạt “đại bàng” đến từ Mỹ và Hàn Quốc với dòng vốn FDI quy mô lớn đang tìm kiếm cơ hội phát triển tại Việt Nam.

Tuy nhiên, nhìn tổng quan, dù nhận được nhiều động lực từ chính sách nhưng vẫn còn hai vấn đề mấu chốt là nguồn cung và tín dụng ngân hàng khiến cho thị trường chưa thể chuyển động theo đà hỗ trợ. Trong văn bản báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định thị trường bất động sản thể hiện sự trầm lắng trong 6 tháng đầu năm và nhiều khả năng vẫn chưa thể phục hồi vào cuối năm nay.

Tâm lý thị trường còn tiêu cực, cộng với lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao đang là rào cản khiến các nhà đầu tư bất động sản cá nhân và người mua nhà chưa muốn quay lại thị trường. Ở chiều ngược lại, do tình hình kinh doanh suy giảm chủ đầu tư và các sàn giao dịch đều rơi vào tình trạng hết sức khó khăn. Đến cuối tháng 6-2023, số lượng môi giới trên thị trường bất động sản đã giảm 60 – 70% so với cuối năm 2023. Rất nhiều trong đó, không có ý định trở lại thị trường khiến nhiều doanh nghiệp khó khăn hơn trong việc tìm kiếm nhân lực để phục hồi.

Dẫu vậy, về khách quan, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận đinh, thời gian phục hồi của chu kỳ bất động sản lần này có thể sẽ được rút ngắn hơn so với những năm trước bởi các chính sách hỗ trợ quyết liệt và nhất quán. Giai đoạn 1997 – 2003, phải mất đến 5 năm thị trường mới hồi phục, giai đoạn tiếp theo cũng phải mất 3 – 4 năm (tức là năm 2013) thị trường mới quay trở lại. Hy vọng với các chính sách hỗ trợ như hiện nay, đến giữa năm 2024 thị trường có thể phục hồi được.