Bất động sản công nghiệp miền Nam chuyển từ tăng trưởng số lượng sang chất lượng

Bất động sản công nghiệp miền Nam đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mang tính chiến lược hơn, sau một thập kỷ mở rộng mạnh mẽ về quy mô. Báo cáo nhìn lại 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam của Cushman & Wakefield cho thấy, phân khúc này đang chuyển dịch rõ rệt từ tăng trưởng dựa trên quy mô sang chú trọng chất lượng, hiệu quả vận hành và hạ tầng, tái cấu trúc chuỗi cung ứng, hoàn thiện sản phẩm và sự tập trung lớn hơn vào hiệu quả vận hành.

Trong 10 năm qua, thị trường đất khu công nghiệp tại miền Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ cả về nguồn cung và giá. Tổng nguồn cung tăng 80,21%, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng tới 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 9,18% trong giai đoạn này. Đây là giai đoạn phát triển bền bỉ, được thúc đẩy bởi sự mở rộng sản xuất và nhu cầu đầu tư liên tục.

Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận tổng nguồn cung tăng 141%, trong khi giá thuê tăng 43,8%, tương đương CAGR 5,3%. Nhà xưởng xây sẵn (RBF) cũng ghi nhận nguồn cung tăng 134%, với giá thuê tăng 16,7%, tương đương CAGR 2,2%.

Những con số này phản ánh một giai đoạn tăng trưởng “mở rộng mạnh mẽ” đã qua, sang giai đoạn “tinh chỉnh để gia tăng giá trị”, phản ánh sự chú trọng ngày càng lớn vào tiêu chuẩn hiện đại, hiệu quả vận hành, các yếu tố bền vững và những giải pháp chất lượng cao hơn dành cho khách thuê.

Sự chuyển biến này được hỗ trợ bởi nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam, cùng với các kết nối thương mại ngày càng mở rộng và sức hấp dẫn liên tục của Việt Nam như một cứ điểm sản xuất đối với các nhà đầu tư quốc tế. Đây là những động lực mang tính cấu trúc, giúp duy trì nhu cầu đối với đất công nghiệp và các sản phẩm xây sẵn trên toàn khu vực miền Nam.

Đáng chú ý, khách thuê hiện nay không chỉ tìm kiếm diện tích mà còn ưu tiên các yếu tố như khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng, hiệu quả vận hành và vị trí chiến lược. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên sâu hơn và một cấu trúc tăng trưởng vùng rõ nét hơn tại miền Nam.

Trong phạm vi Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (theo định nghĩa của Cushman & Wakefield, bao gồm TP. Hồ Chí Minh, Tây Ninh và Đồng Nai), tổng nguồn cung đất khu công nghiệp hiện đạt 36.400 ha tại 161 dự án. Song song đó, khu vực này đang có khoảng 6,60 triệu m² diện tích nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại 205 dự án và 6,65 triệu m² diện tích nhà kho xây sẵn (RBW) tại 189 dự án, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của các mô hình tài sản công nghiệp hiện đại.

Trong dài hạn, nguồn cung tiếp tục được mở rộng nhưng theo hướng chiến lược và chọn lọc hơn. Đến năm 2036, nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực được kỳ vọng sẽ tăng lên tối thiểu 58.557 ha tại khoảng 250 dự án. Trong khi đó, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến đạt 7,76 triệu m² và nhà kho xây sẵn đạt khoảng 7,31 triệu m².

Nguồn cung tương lai này không chỉ củng cố vai trò của miền Nam như một trong những hành lang trọng yếu về sản xuất, logistics và đầu tư công nghiệp của Việt Nam, mà còn cho thấy tăng trưởng sẽ ngày càng được định hình bởi chất lượng, vị trí chiến lược và mức độ tích hợp với chuỗi cung ứng rộng hơn.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn Cho thuê – Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường công nghiệp miền Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ trong suốt thập kỷ qua, nhưng có thể thấy rõ rằng trọng tâm của giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất. Một giai đoạn chiến lược hơn, nơi kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn. Đối với cả nhà đầu tư lẫn khách thuê, đây đang trở thành một thị trường có mức độ chuyên môn hóa sâu hơn và khả năng cạnh tranh khác biệt hơn.

Cũng theo bà Đoan, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi nền tảng sản xuất sâu, mạng lưới logistics đã hình thành và nguồn cung tương lai mạnh mẽ. Đồng thời, kỳ vọng của khách thuê cũng đang gia tăng. Nhu cầu ngày càng hướng tới các tài sản công nghiệp được quy hoạch tốt hơn, các mô hình tài sản xây sẵn hiện đại hơn, và những địa điểm có thể hỗ trợ cả hiệu quả sản xuất lẫn khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.