Thịnh vượng của quốc gia không đến từ giá đất!

Nền kinh tế bất động sản

Với độ mở nền kinh tế lớn, kim ngạch xuất nhập khẩu gấp hơn hai lần tổng sản phẩm quốc nội (GDP), trong đó 70% xuất khẩu đến từ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), nền kinh tế Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào khu vực này và dễ dàng gặp vấn đề khi xuất khẩu khó khăn.

Giai đoạn vừa qua cũng là lúc ngành bất động sản phát triển mạnh mẽ, giá đất được đẩy lên cao. Nhìn vào nội tại nền kinh tế, hai vấn đề lớn nhất hiện nay của Việt Nam là phụ thuộc lớn vào khu vực FDI và tập trung quá nhiều vào ngành bất động sản.

Thực tế, năm năm trở lại đây, vốn FDI được giải ngân duy trì ở mức trung bình nhưng vốn đăng ký đang sụt giảm mạnh. Việc thu hút vốn FDI ngày càng cạnh tranh trong bối cảnh các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) đang đẩy nhanh tiến trình áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu, lợi thế giảm thuế trước đây của Việt Nam không còn nhiều.

Trong khi đó, giá đất – yếu tố đầu vào của tất cả các doanh nghiệp đã được đẩy lên cao trong suốt giai đoạn bùng nổ bất động sản vừa qua. Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng ở cả hai miền, với 20% ở miền Bắc và 13% ở miền Nam, theo CBRE Việt Nam. Điều này trực tiếp ảnh hưởng tới thu hút vốn đầu tư khi ưu đãi về thuế ngày càng thu hẹp.

Nền kinh tế tập trung nhiều vào bất động sản nhưng giá trị gia tăng của ngành này đóng góp cho nền kinh tế không nhiều (hình 1). Tính chung cả hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng và hoạt động tài chính liên quan (cấp tín dụng cho chủ đầu tư, cho người mua sản phẩm bất động sản), ngành này đóng góp trung bình khoảng 15,5% vào GDP, theo số liệu tổng hợp từ các công bố của Tổng cục Thống kê. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ đóng góp trung bình 4% vào GDP.

Trong ba lĩnh vực chính của ngành bất động sản, kinh doanh bất động sản đến năm 2022 đóng góp vào GDP vẫn thấp và đang đi xuống, trong khi đó đóng góp của lĩnh vực xây dựng và tài chính cho bất động sản có xu hướng tăng lên. Từ trường hợp cụ thể với một ngôi nhà được xây dựng, về đất đai, xét trên bình diện quốc gia, đây là phần không mang lại giá trị gia tăng. Các hoạt động xây dựng, tài chính, dịch vụ quản lý căn nhà là phần tạo ra giá trị này.

Nhìn vào hình 2, xu hướng tạo giá trị gia tăng đang thay đổi. Thay vì tập trung nhiều ở phần kinh doanh có tính chất đầu cơ chờ tăng giá là đất, các lĩnh vực tạo giá trị gia tăng đang đóng góp nhiều hơn cho GDP Việt Nam.

Hiệu quả tín dụng thấp

Dư nợ tín dụng bất động sản đang tăng lên theo các năm, ở mức khoảng 2,5 triệu tỉ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ năm 2022. Tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 25%.

Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản, tín dụng cho lĩnh vực này là 857.000 tỉ đồng, chiếm 7,01% tổng dư nợ tín dụng – tức một phần ba dư nợ tín dụng của khối bất động sản, theo tính toán của AFA Capital. Như vậy, nguồn lực bỏ ra cho lĩnh vực này rất lớn, trong khi hiệu quả tạo ra không cao, chỉ đóng góp 3,53% tại quí 1-2023. Nhìn chung, với cùng một nguồn lực, đầu tư vào các lĩnh vực khác mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn bất động sản.

Cơ cấu cho vay bất động sản chủ yếu ở nhóm tiêu dùng mua nhà ở, chiếm 63% tại thời điểm 31-12-2022. Các hoạt động mua bán, đầu cơ tích lũy đẩy giá nhà của Việt Nam so với thu nhập bình quân đầu người lên mức cao hàng đầu khu vực, vượt qua Singapore.

Hệ thống ngân hàng đứng trước áp lực khi dư nợ tín dụng tập trung nhiều vào lĩnh vực bất động sản. Vay mua nhà, kinh doanh bất động sản và sản xuất chiếm tỷ trọng cao trong cho vay ở các ngân hàng thương mại tại Việt Nam tính tới quí 4-2022. Trong khi đó, các khoản vay lĩnh vực bất động sản là khoản vay trung và dài hạn. Biến động từ thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới “sức khỏe” của các ngân hàng.

Bất động sản hiệu quả cho tương lai

Nhìn từ bài học trong quá khứ, Nhật Bản từng có một thời kỳ bùng nổ giá nhà đất trong những năm 1980 của thế kỷ trước. Lãi suất thấp khiến dòng tiền dư dả được đẩy vào thị trường chứng khoán và bất động sản khiến giá cả tăng vọt. Không biết từ lúc nào, câu chuyện “giá đất chắc chắn sẽ tăng, sẽ tiếp tục tăng” được truyền tai, mọi người đổ xô đi mua nhà đất. Chính vì vậy mà ngay chính giữa thời kỳ bong bóng kinh tế này còn phát sinh thêm một bong bóng khác – bong bóng bất động sản.

Với khối phình bong bóng tín dụng, tháng 5-1989, Nhật Bản bỏ chính sách lãi suất thấp và sau đó là siết chặt việc cho vay tài chính bất động sản. Bước vào năm 1990, giá cổ phiếu lao dốc đột ngột, rồi không lâu sau đó giá đất cũng bắt đầu tuột dốc theo. Thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản sụp đổ, Nhật Bản rơi vào một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng. Hệ quả là hơn 20 năm, không chỉ riêng thị trường bất động sản, cả nền kinh tế Nhật Bản rơi vào trạng thái trì trệ.

Để tránh bài học đã từng xảy ra với Nhật Bản, Việt Nam cần cấu trúc ngành bất động sản, tập trung nguồn lực vào những phân khúc có khả năng đóng góp giá trị gia tăng cao cho nền kinh tế.

Nhìn vào khả năng tạo giá trị của các phân khúc bất động sản, thì đất nền vùng sâu vùng xa, condotel, bất động sản cao cấp như một công cụ tài chính hay loại hình tài sản tài chính sẽ không mang lại giá trị gia tăng. Với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam, nhà ở đáp ứng nhu cầu (phân khúc bình dân và trung cấp), bất động sản thương mại và khu công nghiệp sẽ tạo giá trị.

Quan sát trên thực tế hoạt động của một số doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản trên sàn chứng khoán, biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp có xu hướng phân hóa thành hai hướng trong giai đoạn thị trường chững lại sau quí 2-2022. Trong khi biên lợi nhuận gộp của nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản sụt giảm mạnh, biên lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản công nghiệp và cho thuê mặt bằng công nghiệp lại có xu hướng đi lên.

Một điểm cần lưu ý, biên lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp bất động sản ở cả ba lĩnh vực trong khảo sát trung bình trên 30%, đây là mức rất cao so với các ngành nghề kinh doanh, sản xuất khác. Điều này đến từ việc một thời gian dài giá đất đã được đẩy lên cao.

Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và thương mại vẫn làm ăn tốt. Tuy nhiên, đây cũng là điểm cần lưu tâm khi bất động sản ở hai lĩnh vực này chính là đầu vào của các doanh nghiệp khác, nhất là với một nền kinh tế phụ thuộc vào FDI.

Nguồn lực tài chính và các chính sách tập trung cho các bất động sản tạo giá trị thực nhưng không đẩy giá sẽ là giải pháp cho Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo. Nếu tiếp tục phát triển bất động sản (kể cả bất động sản công nghiệp) và đẩy giá, lợi nhuận thu được trước mắt từ bất động sản không đáng kể so với các cơ hội đầu tư mất đi. Thịnh vượng chung của quốc gia và của mỗi cá nhân đến từ miếng bánh lớn khi dòng vốn đầu tư luân chuyển trong xã hội, tạo ra những giá trị gia tăng lớn hơn.