Giải cứu bất động sản - Cách nào?

Ngày 6/2, Ngân hàng Nhà nước tổ chức cuộc họp khẩn để nghe báo cáo về tình hình vốn cho thị trường BĐS. Cuộc họp nhằm ghi nhận ý kiến của các đơn vị liên quan để Ngân hàng Nhà nước chuẩn bị cho Hội nghị trực tuyến về công tác tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản liền ngay sau đó.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ với các địa phương tháng 1/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu các bộ, ngành, địa phương liên quan phải xác định khó khăn của thị trường bất động sản là nút thắt cần sớm giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực khác, như trái phiếu doanh nghiệp. Thủ tướng "chốt" trong tháng 2 phải tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS; khẩn trương hoàn thiện, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ…

Về thực trạng của BĐS hiện nay có thể tóm tắt như sau: thị trường đang gặp khó khăn lớn từ 2 phía. Phía doanh nghiệp là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khó phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án. Về phía người dân, ngày càng nhiều trường hợp người mua xin thanh lý hợp đồng, trả lại hàng vì chưa thu xếp được vốn vay ngân hàng theo tiến độ. Với những dự án tầm trung, hơn một nửa số khách hàng mua nhà sẽ vay ngân hàng từ 50 - 80% tổng giá trị căn hộ. Vì vậy nếu siết chặt tín dụng, người dân không vay đủ nhu cầu, hoặc trường hợp lãi suất vay tăng thêm 3 - 4% lên 15 - 16% như hiện nay đều khiến người mua chùn chân.

Giải cứu Trái phiếu dn: Cần cơ chế mới!

BĐS là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên thời gian qua, nhiều yếu tố như: dòng vốn tín dụng BĐS bị siết lại, cung dư thừa so với nhu cầu và thị trường còn thiếu minh bạch đã khiến giao dịch bất động sản giảm, nhiều dự án ngừng trệ không thể tiếp tục triển khai do đói vốn.

Trao đổi với Tiền Phong, liên quan đến nguồn vốn BĐS đang ách tắc trong TPDN, một chuyên gia cấp cao rất am hiểu thị trường cho rằng: Về bản chất tất cả tiền vẫn đang nằm trong nền kinh tế, không chảy hay mất đi đâu nhưng đang “ngưng đọng” trong BĐS qua hình dạng TPDN. Việc cần làm hiện tại, theo ông phải dùng cơ chế để gỡ vướng. Ông đơn cử: Doanh nghiệp BĐS phát hành TPDN đều có ngân hàng bảo lãnh, tài sản đảm bảo. Vậy thì bây giờ hãy “túm” ông ngân hàng ngồi lại để thoả thuận. Làm sao để có cơ chế đề xuất, chuyển từ TPDN của người dân đã mua sang tiền gửi tiết kiệm. Về lãi suất, trái chủ có thể thiệt hơn, nhưng quan trọng giữ được tiền. Như vậy, sẽ tránh cho DN được áp lực đáo hạn trả nợ trái phiếu. “DN BĐS không chết thì ngân hàng mới không chết được”, ông nhấn mạnh.

Phân tích sâu hơn, ông chỉ ra: với DN BĐS đang vay, ngân hàng có tài sản thế chấp rồi, cũng nhấc khoản nợ của họ tạm sang một bên, để xem dự án nào có cơ hội hoàn thiện thì “bơm” vốn cho người ta làm nốt, bán hàng lấy tiền trả nợ ngân hàng. “Quan trọng nhất là cơ chế và cách cứu BĐS lúc này, ngân hàng cũng phải rất linh hoạt. Chứ Nghị định 65 về TPDN có sửa, có bắt DN phải dùng tiền vay huy động đúng mục đích cũng không giải quyết được rốt ráo bài toán sử dụng hiệu quả vốn. Đừng nói đến việc DN phát hành TPDN xong cứ phải rõ ràng đồng nào mua mắm, đồng nào mua tương thì không bao giờ làm được". Vị chuyên gia cấp cao này khẳng định.

Hiện, có khoảng 800.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2022, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm tỷ lệ chưa đến 1/4 (khoảng 23%). Việc nhiều dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý để được cấp phép, đồng nghĩa ngân hàng không thể giải ngân.