Cần tính đúng, tính đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư trong nghị định về giá đất

Bộ TN&MT đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị định của Chính phủ Quy định về giá đất (Dự thảo) hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2024 với nhiều nội dung quan trọng liên quan đến công tác định giá, thẩm định giá đất.

Dự thảo Nghị định được đánh giá là đã tiếp thu tích cực các ý kiến đóng góp của giới chuyên gia, các tổ chức xã hội nghề nghiệp như VCCI và hội chuyên ngành như Hội Thẩm định giá Việt Nam liên quan đến công tác định giá đất và các vấn đề liên quan.

Sau khi Dự thảo Nghị định được công bố, để tiếp tục hoàn thiện theo hướng toàn diện, mới đây, Hội Thẩm định giá Việt Nam có văn bản góp ý, trong đó nhấn mạnh việc cần cần tính đúng, tính đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Điểm c, khoản 3, Điều 8 Dự thảo quy định: “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này”.

VVA cho rằng quy định như trên là chưa hợp lý do chưa tính đúng, tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Theo VVA, lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu.

Theo đó, tổng chi phí đó bao gồm toàn bộ chi phí ở cả điểm a, điểm b, khoản 3, đặc biệt là phải bao gồm cả “tiền sử dụng đất” vốn là loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

VVA cho rằng, lợi nhuận của nhà đầu tư cần được tính trên tiền sử dụng đất.

Lý giải cho lập luận lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tiền sử dụng đất, VVA cho rằng lợi nhuận của nhà đầu tư mà Dự thảo quy định mới chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của tổng chi phí đầu tư bao gồm cả chi phí trả tiền sử dụng đất cộng với chi phí đầu tư phát triển bất động sản.

Do đó, VVA cho rằng, nếu chỉ tính lợi nhuận trên chi phí của một khâu đầu tư trong tổng chi phí của tổng các khâu đầu tư để hình thành giá trị tài sản là không đúng với nguyên lý hình thành giá khi áp dụng định giá theo phương pháp chi phí được kết hợp trong phương pháp thặng dư để định giá tài sản.

Bên cạnh đó, nếu không tính lợi nhuận cho nhà đầu tư trên chi phí về tiền sử dụng đất phải nộp là phủ nhận nguyên lý “Giá trị của tiền tệ có tính thời gian” do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro và nguyên lý “Giá trị tương lai của tiền” khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào.

Đối với quy định “Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”, theo VVA cũng cần được xem xét và làm rõ hơn.

Cụ thể, theo VVA, nội dung trên cần được quy định theo hướng “Nếu chi phí này nhà đầu tư được Nhà nước khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào phần nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không được tính vào tổng chi phí phát triển”.

Bảo đảm tính đúng, đủ giá trị tài sản gắn liền với đất

Điểm a, khoản 3, Điều 6 Dự thảo về Công thức xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất, VVA đề nghị cân nhắc khi vừa sử dụng “giá trị hao mòn” vừa sử dụng “khấu hao”.

Lý giải cho kiến nghị trên, theo VVA, hao mòn và khấu hao tài sản tuy có mối liên hệ với nhau, có hao mòn mới dẫn tới khấu hao nhưng về bản chất là khác nhau.

Hao mòn là hiện tượng khách quan, là đặc tính tự nhiên của tài sản, giá trị của chúng sẽ bị giảm dần theo thời gian sử dụng chúng. Trong khi đó, khấu hao là biện pháp chủ quan của nhà quản lý nhằm thu hồi lại giá trị đã hao mòn của tài sản.

“Theo thông lệ quốc tế và các quy định hiện hành của Việt Nam, phương pháp tính hao mòn và phương pháp tính khấu hao là khác nhau. Do đó có thể dẫn đến kết quả khác nhau và nếu 2 đơn vị tư vấn xác định giá cùng định giá một khu đất, một đơn vị tính theo hao mòn, một đơn vị tính theo khấu hao… sẽ có kết quả tính giá đất khác nhau”, VVA nhận định.

Do đó, theo VVA , vế trừ (-) của công thức trên chỉ nên dùng một tiêu chí để tính toán, hoặc là hao mòn, hoặc là khấu hao và thông thường để xác định giá tài sản tại thời điểm định giá người ta sử dụng “hao mòn”.

Bên cạnh đó, VVA cũng đề xuất làm rõ thêm đối với quy định tại điểm b, khoản 3 Dự thảo quy định “Trường hợp tại thời điểm định giá, cây lâu năm chưa đến kỳ thu hoạch thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc đến thời điểm định giá”.

“Quy định trên chưa quy định rõ trách nhiệm của đơn vị nào phải xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất, là đơn vị tư vấn, khách hàng có tài sản định giá cung cấp số liệu hay của cơ quan chức năng… Do đó, dễ dẫn đến tính pháp lý khi sử dụng số liệu”, VVA nhận định và đề nghị Ban soạn thảo cần làm rõ thêm.