Lạm phát - con dao hai lưỡi đối với thị trường bất động sản

Lướt sóng BĐS- cuộc chơi riêng của nhà đầu tư chuyên nghiệp

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services; CEO Công ty tài chính FINA, thị trường Việt Nam hiện nay đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất của dịch bệnh, trở lại vòng quay của nền kinh tế.  

“Kỳ vọng năm 2022 sẽ là năm đánh dấu sự quay trở lại của nền kinh tế Việt Nam. Nhiều điểm sáng trong tình hình kinh tế - xã hội cũng như hoạt động kinh doanh, sản xuất, 3 tháng đầu năm được kỳ vọng tạo tiền đề phát triển cho nhiều ngành nghề, nổi bật là thị trường BĐS”, ông Khôi chia sẻ.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services cho thấy, thị trường bất động sản hiện đang có rất nhiều dư địa để phát triển bền vững trong thời gian tới.

Theo đó, TS Phạm Anh Khôi cho biết ngay từ đầu năm, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về chương trình phục hồi, phát triển kinh tế xã hội với quy mô 350.000 tỷ đồng, đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 6,5 - 7%/năm trong 5 năm tới.

Quý I/2022, GDP của Việt Nam ước tính tăng 5,03% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn tốc độ tăng 4,72% của quý I/2021. Trong đó, gần 114.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng sẽ tác động trực tiếp tới thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, trong quý I/2022, vốn FDI tại Việt Nam đạt 4,42 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận mức cao nhất trong 5 năm qua. Đáng chú ý, “soán ngôi” của ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hòa, bất động sản đã đứng trong top 2 về thu hút FDI, chiếm 30% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Vị chuyên gia cho rằng chính những chủ trương, chính sách đúng đắn và kịp thời của Chính phủ ngay giữa thời điểm dịch bệnh Covid-19 hoành hành đã góp phần thu hút nguồn tiền đổ vào bất động sản tăng cao. Từ đó khiến cho thị trường BĐS dù đứng trước "bão" Covid-19 vẫn giữ được sự tăng trưởng ổn định, thậm chí còn rất sôi động.

Trong 3 tháng đầu năm, những quy định về luật kinh doanh bất động sản cũng bắt đầu có hiệu lực, kỳ vọng sẽ làm lành mạnh và minh bạch hóa các hoạt động mua bán bất động sản.

Ngoài ra, với việc mở cửa hoàn toàn du lịch cũng là tiền đề tăng trưởng cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, cho thuê và nhà ở.

Tuy nhiên, theo Dat Xanh Services, Việt Nam vẫn đang đứng trước áp lực lạm phát, theo đó sự mất cân bằng cung cầu, chi phí đầu vào trên thế giới tăng thường đẩy giá bất động sản tăng cao.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, theo lý thuyết kinh tế, lạm phát và bất động sản có mối tương quan dấu cộng, tức lạm phát tăng thường sẽ kéo theo giá nhà đất tăng. Song, mối quan hệ tương quan này lại đặt ra 2 trường hợp cho thị trường BĐS.

Trường hợp 1, nếu hệ số lạm phát nằm trong giới hạn của Chính phủ kỳ vọng thì giá bất động sản sẽ duy trì đà tăng bền vững. Trong khuôn khổ đó, tất cả các phân khúc bất động sản đều sẽ được hưởng lợi.

Trường hợp 2, nếu lạm phát vượt mức kỳ vọng, diễn biến thị trường bất động sản sẽ bị dẫn đến những tác động từ tăng lãi suất vay mượn, siết dòng tiền đầu tư và kéo theo giảm giá trị bất động sản. Những yếu tố đầu cơ sẽ bị tác động, nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ rút tiền khỏi thị trường rất nhanh.

Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc nhận định, nhà đầu tư nếu mang tư duy mua đất để không đợi tăng giá sẽ rất dễ gặp rủi ro do thị trường rung lắc thay đổi liên tục. Do đó, ông Vũ Cương Quyết khuyến nghị các nhà đầu tư không nên đầu cơ, tích trữ BĐS mà nên biết cách khai thác cách sử dụng và những lợi thế của BĐS mà mình đang sở hữu để giúp sinh lời.

“Mua đất rồi chờ bán lại cho người khác cao hơn thì yếu tố đầu cơ rất cao. Khai thác, cho thuê trên BĐS mà bản thân sở hữu sẽ đem lại tính bền vững, lâu dài sẽ đi qua vòng đời của lạm phát mà vẫn giữ được sự phát triển ổn định”, ông Quyết khẳng định.

Ông Quyết cũng chia sẻ việc đầu cơ, tích trữ hay "lướt sóng" BĐS để kiếm lời chỉ là "cuộc chơi" cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp - người có kinh nghiệm và hiểu biết cụ thể về thị trường. Còn những nhà đầu tư tay ngang và tập tham gia vào bộ môn này thì nên cẩn trọng vì thị trường BĐS luôn diễn biến rất khó lường.

Bệ phóng cho BĐS công nghiệp

Ngoài phân khúc nhà ở đô thị, thị trường BĐS công nghiệp cũng được các chuyên gia đồng ý kiến khi đưa ra dự báo có dư địa phát triển tốt dựa trên triển vọng phát triển kinh tế khả quan và việc Việt Nam đang tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài, cộng với hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mạnh mẽ. Phân khúc này đã và đang có tốc độ phát triển nhanh ngay từ quý I/2022, nhất là tại khu vực phía Bắc như: Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Lạng Sơn…

Thị trường BĐS năm 2022 dự báo sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, với điều kiện dịch Covid-19 được kiềm chế, mũi tiêm thứ ba được triển khai chủ động; kinh tế mở cửa trở lại; các cơ chế chính sách cần thiết đang được chờ đợi; việc sử dụng đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá xây dựng theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng… tạo điều kiện cho lĩnh vực đất đai, BĐS công nghiệp phát triển.

Theo báo cáo của Dat Xanh Services, BĐS khu công nghiệp tại miền Bắc ghi nhận tỉ lệ lấp đầy cao kéo theo nguồn cầu về đất ở quanh các khu công nghiệp. Cụ thể, tại Bắc Ninh, tỉ lệ lấp đầy lên đến 95%, Hà nội là 90%, Hưng Yên 89% và Hải Phòng là 73%.

Các tỉnh phía như Bắc Giang, Thái Bình cũng đang có sự tăng trưởng về tỉ lệ lấp đầy do giá cho thuê một chu kỳ đất tại miền Bắc đang hấp dẫn hơn miền Nam.

Ông Đinh Nhất Quý, Chuyên gia Bất động sản, PTGĐ Đất Xanh E&C cho rằng BĐS công nghiệp trong tương lai sẽ cực kỳ nhộn nhịp, các Tập đoàn lớn từ nước ngoài sẽ đổ bộ vào việt Nam để lùng sục quỹ đất. Sự chuyển dịch chuỗi sản xuất toàn cầu về Việt Nam sẽ khiến BĐS công nghiệp được bùng nổ trong thời gian sắp tới.

Theo đó, vị chuyên gia nhận định với các cơ chế chính sách thông thoáng tại Việt Nam hiện nay, bên cạnh quỹ đất tại các vùng ven dồi dao, nguồn nhân công lao động lớn cũng sẽ là lợi thế để Việt Nam có cơ hội đón "đại bàng" về làm tổ. 

Ngoài ra, nếu Việt Nam có thể xây dựng các đặc khu kinh tế với tiêu chí hiện đại, công khai minh bạch và cơ sở hạ tầng đi theo kịp các nước đã và đang phát triển thì sẽ có thêm nhiều cơ hội thu hút thêm nguồn vốn FDI từ các tập đoàn lớn, đặc biệt từ thị trường Mỹ và châu Âu.

“BĐS công nghiệp sẽ là phân khúc cực kỳ nóng. Với việc Nhà nước đẩy mạnh đầu tư công cùng với mở lại đường bay quốc tế sẽ là bệ phóng giúp phân khúc BĐS công nghiệp được chú ý nhiều hơn bên cạnh các sản phẩm BĐS thương mại”, ông Quý cho hay.