“Vùng đáy đã qua, thị trường bất động sản đang có diễn biến tích cực”

Tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” do Báo Người Lao Động tổ chức, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, suốt một năm qua không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp khác cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó chủ yếu là vướng mắc pháp lý.

"Vấn đề pháp lý dự án, thủ tục là những yếu tố ảnh hưởng đến sự sống còn của dự án và của doanh nghiệp kinh doanh phát triển dự án. Chúng tôi, các doanh nghiệp thường sử dụng từ "cầu khẩn" khi nhắc đến những yếu tố trên, trong thời gian gần đây, bởi thực sự còn rất nhiều vướng mắc tồn đọng", ông Đức cho biết.

Cũng theo ông Đức: "Về cá nhân Tập đoàn Đất Xanh, trong thời gian qua đã gặp nhiều vướng mắc. Xin nêu cụ thể 1 trường hợp, Chúng tôi có mua 1 doanh nghiệp để phát triển dự án năm 2019 tại một địa phương, năm 2020 thì hiệu lực Luật nhà ở có hiệu lực – quy định phải có đất ở mới xin chủ trương đầu tư (vướng đầu tiên), sau đó NĐ 148 năm 2021 ra đời, phải thực hiện thủ tục xin phép đưa đất nông nghiệp vào dự án, cũng từ thủ tục này, địa phương yêu cầu là phải đăng ký biến động đất vào doanh nghiệp".

Theo lãnh đạo Đất Xanh, trước đây doanh nghiệp cũng đã có thỏa thuận đền bù – thông qua văn phòng công chứng- một cách hợp lệ, hợp quy, hợp pháp luật. Tuy nhiên để đăng ký biến động đất vào công ty thì văn bản thỏa thuận đền bù là không đủ, Đất Xanh được yêu cầu thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay nói cách khác phải đi hủy thỏa thuận đền bù đã công chứng cách đây 13 năm với người dân, ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới, điều này thì không thể thực hiện được.

Cuối cùng, chúng tôi loay hoay 1-2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Về thực trạng chung thị trường bất động sản, ông Đức cho rằng khó khăn nhất đã qua, vùng đáy đã qua và thị trường đang có diễn biến tích cực. Sức hấp thụ của thị trường dù chưa đạt kỳ vọng như 2020-2021, nhưng đã dần gia tăng…

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cho rằng, vướng mắc pháp lý bất động sản chiếm tới khoảng 80% khó khăn. Bởi bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư nhưng pháp lý cho thị trường bất động sản thì doanh nghiệp không tính được…

Ông Sơn đưa ra một phép tính nhỏ về vấn đề thiệt hại của doanh nghiệp. Theo ông Sơn, điều này giống như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá. Cụ thể, doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo, sẽ gây thiệt hại rất lớn.

Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm kẹt dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp.

Như vậy, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng chỉ kẹt 5 năm công tác tính tiền sử dụng đất.

Theo ông Sơn, trước đây DRH bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2. Do đó, doanh nghiệp phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì doanh nghiệp đã thua hàng tiền vệ; thua tiếp hàng tiền đạo là vốn vay… nên bài toán của doanh nghiệp ở hiện tại là rất khó.

“Nói như vậy, không phải hoàn toàn đổ lỗi hết cho chính sách. Chúng tôi đánh giá cao nỗ lực của các sở, ban ngành trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Sơn nhấn mạnh.